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最近几年市场上出现了很多售后包租、售后返租、变相的售后包租的销售模式。而这些销售形式无一不是以无风险、保收益而且高收益宣传口号出现在世人面前,吸引着一批又一批的购房者。这其中商铺和产权式酒店领域更是高度依赖售后包租的销售模式,以达到其快速回笼资金去库存的目的。商铺和产权式酒店其实已经演变为一种证券化的资产成为投资者购买的是一种标准化的理财产品。

产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式,随着经济发展到一定程度,社会游资开始关注商铺的高额回报;或是一些小型开发商涉入该行业,其资金回收的要求紧迫,产权销售就应运而生了。
产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人,与商户非同一群体,因此无论是素质还是资金均不同,产权人往往不经营,但也有部分自营户,一般比例不超过20%。
对此,开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾,从该点可延伸出很多方式,归纳下来主要为4种方式。
◆虚拟产权铺位,真实回报返租。回报是真实的,依靠大商家的有效承租来支撑返点。
◆虚拟产权铺位,虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上,回报是虚拟的,回报主要是投资人自身的投资款,即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
◆独立产权铺位,虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺,把销售价格定高,通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。
◆独立产权铺位,真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。
产权销售返租,关键看是否要有真实的回报作为支撑。
产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式;尤其在以前银行银根松时,银行按揭方式采用的较多,一般为5成10年,也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点,返点一般为8%,也有8.8%或10%的,且一般设有担保公司进行返租担保。
1.总款返租
总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割,销售给小业主,每年承诺8%或10%的回报,然后将商铺再整体包租给大商家(如北京韩SHOW模式)。大商家的租金是偏低的,回报也是主要依靠商户的自由资金组成,这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的,也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目,其售价为9万元/m2,返8.8%个点,同时采用商场业态建立名品折扣店。
另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式,即首付款返租市场,将市场分割成小铺位给小业主,让小业主自主经营或包租,返8%或10%的回报(可从小业主首付款中扣除),从而降低了购买门槛。以
5m2摊位为例,若每平米的售价为2万元/m2,则总售价为10万元,其中10万元中的8%作为回报,统一返租3年或4年,即24%或32%的回报,(在首付款中扣除)以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言,既能降低入市门槛,又能在培育期统一经营、规模管理。
2.首付款返租
一般而言,住宅按揭成数付款普遍达总款的7成,甚至达到8成,而商铺按揭成数一般为总款的5成,最高也不过6成。这样,一个总值20万元的商铺,首付款需要10万元,相当于一套总价40万元住宅的首付款。
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样,实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大,这样花几千元就可以买到一个商铺。对于2~4层商铺,则可分别采取一次性返租3~5年的策略,这种方法通过降低首期门槛,可一举打开高层商铺滞销难题。
以一个总值达10万元的商铺为例,在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从以上供款实例可以看出,一次性返租5年后,实付首期款仅为一成,即只需1万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中,2层以上的铺位被尽可能地分成小单位,所以其总值就相对偏低,一般4楼的商铺总值大多在10万元以下,这样首期款就仅为数千元了。
此外,一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高,商铺的单价、总价在不断递减,对应的投资者的实力也随之递减,而一次性返租的力度反而随之加强。举例如下。
由表5-4、5-5可以看出,银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响,因此要争取6成按揭,即使是减少1年,则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。

而返租的方式也存在着一些不利的方面。由于产权式商铺不同于底商,由于在市场类业态中,产权式商铺的产权分散,因而不利于市场经济发展的统一管理。针对这一点,各路学者的见解很多。对上述的虚拟回报模式许多人持反对意见,主要是因为其带有某种金融诈骗的性质。
3.返租需要处理的难点 大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中,由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是:商业项目由大型商家整体长期租赁,大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在,而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主;小业主则是作为商铺的投资者而存在;发展商作为物业开发者,它既是三者之间的组织者,又是协调者。因此从整体上看,三者之间存在两个基本点与两个关系。
两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。
购买本项目商铺的前提是:小业主在租期内不能自行经营与自行出租,必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议,而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。
两个关系 ◆发展商与小业主的承包经营关系
◆大型商家与发展商的承租方与出租方的关系 4.销售风险与回避 差价补贴的风险
大商家作为一个商业的整体租赁者,其承租的租金必然比较低(就好比“批发”的概念),而发展商为了实现商铺销售,必然要提供一个使投资客户认同的回报率,而这两者之间将存在一定的差距,因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。例如:
假设大型商家租用某大型商业10年时间,综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价,其10年的平均回报率为5.8%,而发展商承诺投资客户的回报率为8%,这之间就存在2.2%的差距。假设本项目的最终销售价值为1亿元,则发展商在这10年承租期中共需补贴:
1亿元x10年x0.022=2200万元,
因而,由于长期的高回报导致长期补贴,为发展商今后留下了包袱,也产生了一定的风险。而该方面的风险也可通过一定的方式来回避:发展商首先需判断自身资金的使用效率,如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率,那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。补贴仅仅作为一种资金成本而已。
在市场允许的合理范围内,在发展商提供了长期的高回报保障前提下,项目的市场销售价值可得到一定程度的提高,在一定程度上可适当弥补回报的补贴。但这种方式必须非常理性,脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。
大商家经营不良带来的风险
这是商家经营所带来的风险,也是发展商最为担心的风险。主要原因是在承租期中,由于商家的经营管理不良,从而无法再继续经营,导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需要支付小业主的承诺回报,但无法收取租金的尴尬状况中,这时其所承担的回报压力就更加大了。
由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。
应选择实力雄厚的知名商家。知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验,具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力,消费群体的认同感与忠诚度比较高,市场竞争能力与持续经营的能力比较强。针对自身项目素质要判断市场经营前景,就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样是充分迎合了市场的需求与商家经营的联动关系。社区中大量的家庭消费需求就可为那些为家庭提供日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。这样,商家的持续经营就有了良好的基础,租金也就有了稳定支付的保障。
返租期满后产权分散 带来的风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾,但在返租期满后又将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢?大型商家如继续租用,则恐怕难以应对众多的小业主;但若不继续租用,也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。
发展商在承租期满后,从项目本身营销的角度看,其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实现商业的销售价值,发展商需提前解决好这一问题,不要为将来的商场经营留下后遗症。
要解决好这一问题,可以考虑采用以下的方法,仅供参考。
首先,要成立业主委员会。
由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权,并按照小业主的投资额合理地划分比例关系,通过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下,全面、公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小,确定所有业主的分配权利,再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营。
其次,在项目前期分割规划中,要充分考虑今后经营的需要。
要合理组织人流走向通道,合理设置通道的长与宽,尽量保证铺位的分割,做到“分则好售,合则好用”。这样,即使返租期满后大型商家不再租用,也可以通过商场本身布局,组织成立相应的主题商场以对应招商。大型商家整体承租后再分割销售,作为一种商铺的营销模式,它有其存在的合理性。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。但同时也应意识到它所带来的风险,只有在前期合理回避相应的风险,才能做到无论是发展商的开发获利,还是小业主的投资收益,才能都得到更有效的保障。

随着撤场时间的临近, 一些商户打折甩卖。 齐鲁晚报记者 左庆 摄

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齐鲁晚报记者于悦张阿凤

一、什么是“售后包租”?“售后包租”的模式有哪些?

电商冲击的背后,导致近几年济南商铺投资收益不高,也在很大程度上导致了淘宝街面临的关门结局。与此同时,分割出售产权再售后返租的模式也为后期运营埋下了隐患。

《商品房销售管理办法》第四十五条规定:“本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种模式,但比较典型的有三种:

无论是电商冲击影响生意,还是运营商经营存在问题,让淘宝街如今不得不面临关门的最直接的原因,还是600多户业主作为产权所有者,感觉并未获得应有的收益。

1、总款返租。总款返租是将商铺虚拟分割,销售给业主,每年承诺一定比例的回报,然后将商铺再整体包租给大商家。大商家的租金是偏低的,回报也是主要依靠商户的自由资金组成,这就是所谓的虚拟回报。总款返租有按年返的,也有一次性返还几年的。

根据业主提供的调研数据,淘宝街一楼东半区的好位置,现在商户实际要交的租金在每天每平15元左右,高的达到20元以上,西半区偏僻的位置每天每平10元左右。“而业主从运营商那里拿到的租金,我们在一楼抽取了50户业主,依据合同约定平均每天每平2.73元,这中间的差价太大了。”山东文瀚律师事务所律师王善岭说。

2、首付款返租。首付款返租是为了解决商户入市购买门槛而采用的返租方式,例如将整铺分割成若干小铺位出售给业主,返8%或10%的回报(可从业主首付款中扣除),从而降低了购买门槛。以
5㎡摊位为例,若每平米的售价为2万元/㎡,则总售价为10万元,其中10万元中的8%作为回报,统一返租3年或4年,即24%或32%的回报在首付款中扣除,以降低入市门槛。

有业主已经对此次投资表现出后悔之意。“感觉还不如投资住宅省心和赚得多。”淘宝街一位业主告诉记者,在今年济南东部住宅价格疯涨的映衬下,商铺投资市场越发显得平淡。

3、代租抽成。即开发商将商铺卖给业主后,又由开发商的关联管理公司(以下简称“商业管理公司”)与业主签订租赁管理协议,约定由商业管理公司负责招商,并与商家签订房屋租赁协议,商业管理公司与业主按一定的比例分成租金。商业管理公司一般要求业主前二年或三年免租,从第三年或第四年开始分成租金。

该业主说,尽管10年来商铺每平米均价理论上至少翻了三番,却可能面临着“有价无市”的困窘。“这两年电商对实体经济的冲击很严重,实体商铺的行情普遍低迷,现在转卖我这个铺子的话,还真不一定好卖。”

二、“售后包租”是否合法?关于“售后包租”的法律规定又有哪些?

“一个关键问题是,运营商想和业主续约的返点数,仍按10年前的总房价来算,而且一续签就是12年。这样一来,业主肯定不接受。”王善岭说。目前正接触商铺投资的济南好顾问房地产咨询有限公司的王和新告诉记者,和投资住宅相比,投资商铺的风险要大得多。“如果投准了,就是‘一铺养三代’,投不好的话,空铺率高或者租金上不来就得认栽。”

“售后返租”的合法与非法。要从从现房与期房的角度来看,售后返租包括两种情形,一种是现房销售后的售后返租,另一种是期房销售的售后返租。后一种情况是违规的,前一种是合法的。在合法状态下界定“售后返租”其实就是三种法律关系的叠加,是三种正常的民事法律关系。但是,实践中有的开发商以高回报为诱饵盲目抬高房价,诱使购房人购买,将“售后返租”演变为变相融资,性质发生了根本改变,引起监管部门的高度重视。

目前,部分业主甚至希望当时的开发商海威置业能够将商铺统一回购。在这部分业主看来,天天淘宝街的商铺不像普通临街的独立商铺业主具有完全的控制权。淘宝街的商铺因为在一个商场内,涉及业主众多,需要联合经营,有很大的连体性,单个业主只能跟随大家走。

有关“售后返租”的法律规定:

花高价购买商铺却缺乏有效控制权,这一问题的背后和很多商铺开发采取售后返租的模式不无关系。10年前,开发商海威置业将商铺产权分割出售给600多名业主,这为淘宝街今天的争议埋下很大隐患。

1、建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”此条规定是禁止未竣工的商品房售后包租(当时是针对海南房产泡沫作出,禁止以未建成的项目对外许以高回报来销售),但已竣工的商品房显然不在此限。

“‘一年返8%,十年返80%,你用20%的价格就能买到一个店铺’,多数开发商都是这样吆喝。听起来很好,但实际上这种快速回笼资金的模式有很多风险。”一位从事商业地产招商运营工作的业内人士说。

2、国家工商行政管理局在1998年12月3日发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。”

该人士介绍,这种模式对开发商来说能刺激销售,快速回笼资金,但对业主来说风险很大,因为商铺的养成具有很大的不确定性,对管理公司的要求很高,在委托经营的长达10年甚至20年的运营期内,一旦商场经营失败,就可能导致业主租金颗粒无收。

3、新《广告法》第二十六条规定:“房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;……”

“一旦出现这种商铺经营不善的情况,商铺分割、一盘散沙的局面将导致单个商铺在市场上难以转让。也就是说,业主们投资之后,其财运很大程度上取决于整个商场经营的好坏,一旦出现问题,单独的小业主很难全身而退。”该人士说。上述人士还介绍,售后返租模式在商品房尚未竣工的情况下尤其危险。“房子还没盖就用这种模式售房,有可能涉嫌非法集资甚至诈骗,开发商将资金挪作他用、资金链断裂、房子烂尾或者开发商卷款跑路的可能都是有的。”

三、在“售后包租”类型案件的审理实务中,“售后包租”是否会导致合同无效?

事实上,对于售后返租,国家曾多次发文禁止。“租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理等等,这些问题都有可能发生,因此消费者在投资商铺时,对于售后返租模式一定要慎重。”该人士提醒说。

《商品房买卖合同》、《购房折扣协议》、《委托经营协议》合在一起就形成了一个完整的售后包租方案。《商品房销售管理办法》禁止售后包租或者变相售后包租的目的是减少纠纷和降低商业风险,房产商违反该规定,有关部门可以给予行政处罚,但这并不构成合同无效的法定理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。根据《中华人民共和国立法法》规定,《商品房销售管理办法》仅属部门规章,因此不能以该规章为依据认定本案售房包租协议无效。到目前为止,对售后包租的情况,没有任何全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规作出过强制性禁止规定,因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情况。因此购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定,请求确认合同(协议)无效,法院通常不予支持。

参考案例:《上诉人罗燕妮、罗圣女因与被上诉人湘银房地产股份有限公司、原审第三人株洲博翰商业物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案》

四、开发商“售后包租”的真实目的是什么?

1、快速回笼资金。其实不管商铺也好,还是产权式酒店也罢,不管是什么地段商圈,或者商贸产业园,其真正根本的商业价值应该体现在未来的经营现金流上。一般来说像商业楼以及写字楼的物业投入都是一种重资产的投入,前期的投资比较大,但是成本的收回比较慢,短期内的收益相对是比较小的,那么在这种情况下开发商就有一种急迫的想收回前期投资的需求。如果开发商真的将商场都卖给业主并且交付给业主之后,不仅其快速回笼资金的效果得不到体现而且还有可能丧失对商场的控制权。于是“售后包租”就成为了他们的不二之选。

2、巧妙转嫁风险。开发商通过“售后”的行为将产权或者使用权让渡给了业主,但通过“包租”的行为又将商场的控制权牢牢攥在手中。很多人听到这也许会认为:这不是利益捆绑、合作共赢吗?但恰恰这张美好蓝图的里却蕴藏着巨大风险,用“权利的让渡同时也是风险的转嫁”这句话描述开发商的目的再为合适不过了。因为市场有很多不可控因素存在,如果开发商经营得当你好我好大家好。但如果开发商经营的项目一旦在后期运营不好的话,所有的购房人(使用权的购买人)就会来承担相应的风险。

五、为什么“售后包租”类案件维权难度大?

1、业主难识开发商套路。开发商建房并将房子的使用权或者所有权卖给业主之后,一般都会委托另外一家与其有关联但是又没有资产去承担违约责任的关联公司跟业主去签订一个《委托经营协议》,这个协议一旦签订后,商场每个月给业主付租金,每年给业主付租金,这是没有问题的。但是一旦这个商场出现经营恶化,自然就不能定期给业主租金了,业主想到要维权时却不能找开发商而只能找当时签协议公司,但是这家与开发商有关联公司往往是没有实际支付能力的。就算是有一天法院判决该关联公司承担责任但是承担违约责任的判决也是没有办法执行的。然后在维权的过程中业主们就会发现该关联公司更本没有资产。说到这想必大家都明白了跟一家没有实际支付能力没有实际偿还能力的公司去签订一个售后包租的协议,其实所有的风险都是由业主自己来承担的。

2、人多心不齐官司路漫漫。此类案件往往涉及人数多、涉案金额大。业主们想要通过申请对方破产来维权的话一套程序又下来也要两三年才能实现维权的目的。而往往在这个过程中因为每个业主的占比都很小,维权积极性也可能参差不齐,想要将这成百上千的业主集中起来共同维权难度可想而知。

总之,当业主们在面对开发商美好的承诺时,一定要做好两手准备。考虑到如果兑现,我有什么样的好处,如果不能兑现,我是否能承受这个风险。这个世上没有稳赚不赔的买卖,不必因为风险就畏足不前,但也别因为诱惑就一往无前。